1、鐵路貨運市場

鐵路物流園區的建設與當前鐵路貨運和物流發展形勢密切相關，是鐵路貨運發展的需要，是提升市場競爭力的需要，是整合物流資源的需要。

面對開放的運輸市場和激烈競爭，鐵路貨運必須在加強干線運輸的同時，提供好運輸通道首、末兩端的倉儲、配送和信息、服務、提升市場競爭力。

2、鐵路物流園區規劃布局

近年來，伴隨著物流發展和鐵路貨運市場的增長，我國鐵路物流園區建設呈急劇擴張的態勢。根據中國物流與采購聯合會、中國物流學會2018年7月發布的《第五次全國物流園區(基地)調查報告(2018)》數據(調查數據截止日期為2017年年底)，全國包括運營、在建和規劃的各類物流園區共計1638家，約10.9%(178家)的物流園區交通主導方式以鐵路為主。

其中，在建和運營的物流園區中，有26.4%的園區含有鐵路貨運場站或引入鐵路專用線。

根據國家發展改革委、交通運輸部、國家鐵路局等部門發布的《關于加快推進鐵路專用線建設的指導意見》，到2020年，沿海主要港口、大宗貨物年運量150萬噸以上的大型工礦企業、新建物流園區鐵路專用線接入比例均達到80%，長江干線主要港口基本引入鐵路專用線。

到2025年，沿海主要港口、大宗貨物年運量150萬噸以上的大型工礦企業、新建物流園區鐵路專用線力爭接入比例均達到85%，長江干線主要港口全部實現鐵路進港。

根據中國鐵路總公司的印發《鐵路物流基地布局規劃及2015-2017年建設計劃》，鐵路總公司規劃建設33個一級鐵路物流基地和175個二級鐵流物流基地，各鐵路局層面自主規劃三級鐵路物流基地。

3、投資開發主體

從園區開發方式來看，政府在我國物流園區開發建設中發揮著重要作用，也有企業自主開發、政府與企業合作開發模式。我國鐵路系統長期處于政企合一的狀態，雖然我國目前進行大部制改革，鐵道部政企分離，但在一定時間內鐵路系統將處于政企分離的過渡階段，鐵路物流園區等相關大中型鐵路項目的投資大多沿用過去的投資模式。

隨著鐵路系統改革的不斷推進，相信不同的鐵路物流園區采用不同的投資開發模式將不斷增多。

4、類型與服務功能

《物流園區分類與規劃基本要求》(GB/T21334-2017)按照園區依托的物流資源和市場需求特征，根據服務對象和功能，將園區分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、口岸服務型和綜合服務型等5類。

鐵路物流園區從貨運服務型園區向綜合服務型園區發展，綜合服務型物流園區指具有兩種(含)以上運輸方式，能夠實現多式聯運和無縫銜接，至少能夠提供貨運樞紐、商貿服務、生產服務、口岸服務中的兩種以上服務，滿足城市和區域的規模物流需求。

5、運營管理

物流園區的運營管理模式包括管理方式、入駐企業類別、流轉商品種類、物流強度、收入來源等。我國物流園區的運營管理主要采用由政府主導，企業自主經營的模式，也有政府設立的管委會及第三方專業運營管理機構管理模式。由于鐵路物流園以鐵路貨運站為基礎，以鐵路運輸為主要運輸方式，現階段鐵路物流園區的運營管理一般由鐵路運輸部門或下屬子公司負責管理。

但隨著鐵路物流園區的投資主體與管理運行主體相分離的不斷深入，委托經營和合作經營將會成為鐵路物流園區運營管理的主流。

6、鐵路物流園區案例

案例一：菏澤鐵路物流園

山東濟鐵菏澤物流園位于菏澤市，是由濟南鐵路局與菏澤市政府聯合打造的綜合性商貿物流園。園區占地總規模4500畝，項目總投資50億元，2015年1月啟動建設，園區建設以“現代物流、智慧物流”為目標，堅持以鐵路貨物運輸為核心，以“互聯網+高效物流”為基本要求，充分發揮鐵路綜合運輸優勢，有效整合物流市場要素和資源，構建多式聯運綜合商貿物流園區，建設集城市配送和專業市場為一體的綜合物流園、產業集聚型物流供應鏈服務基地、多式聯運貨運樞紐節點、集約化物流信息中心、規劃區域內最大的貨運集散中心。

園區市場定位為以鐵路為主導的多式聯運基地、內陸港、公路港、地區性商品車物流基地、冷鏈物流基地。菏澤鐵路物流中心功能主要劃分為“十區”“一中心”。“一中心”指綜合服務中心，“十區”指的是，建設鐵路商品車、成件包裝、集裝箱(笨大)、石油化工、公路港、內陸港、城市配送、流通加工、冷鏈物流、電商產業園等10大功能區。

案例二：浙江嘉寶物流園

嘉寶物流園區是依托鐵路運輸為主的綜合服務型陸港物流園區，由蘭溪嘉寶投資有限公司投資建設，總投資5.8億元，占地740畝，建筑面積40萬平方米。園區由煤炭專屬經營區、建材業配套物流中心、日用化工物流中心、紡織業配套物流中心、保稅物流中心、綜合配套服務區等幾大功能區塊組成，同時場內還擁有四條鐵路專線，其設計能力為年通過貨物300萬噸，集中供應物資10億元，年貨物流通總值約50億元，是蘭溪市內最大的區域組織型物流園區。

規劃要點

物流園區項目的總體規劃，就是在空間和實踐上，對物流園區項目的新建，改造和擴建進行全面系統的規劃。

要點一：鐵路物流園區的貨運量預測

“物流量”是物流園區生產中的重要概念，是物流活動各環節產生的實物在物流活動中數量的總和，包含貨運量庫存量和配送量等部分。由于鐵路物流園區以鐵路運輸為重點，因此園區的貨運量就成為影響園區規劃的最重要因素。對貨運量的預測不僅能為園區發展提供重要參考，還能為合理規劃物流園區規模、建設基礎設施、改進作業條件提供科學依據。

要點二：鐵路物流園區的功能區布局

形成有利于園區及產業發展的科學合理布局和特色鮮明的產業功能分區，是需要長期的實踐積累。鐵路物流園功能區布局指根據園區的功能設置，劃分功能區，并結合鐵路貨運量對各功能區面積進行計算，確定各功能區的規模，根據各功能區之間的關系、園區土地和地理條件差異以及園區發展戰略，最終形成平面布局方案。

要點三：運營規劃一體化

部分物流園區存在規劃設計落地性差，部分建成的園區缺乏成熟的營運管理，投資無法回收，建成無法運行等情況。營運規劃一體化指將前期規劃設計與中期建設以及后期落地運營結合起來一體化實行，需要規劃設計師與項目運營經理間的溝通。