01.招商運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新

一是“飛地招商”。分為正向飛地、反向飛地。正向飛地是指從高級(jí)別城市到低級(jí)別城市設(shè)立一塊飛地。反向飛地是指一些相對(duì)欠發(fā)達(dá)城市的頭部企業(yè)、新興企業(yè)，到一線核心城市設(shè)立研發(fā)總部、企業(yè)總部，吸引人才和提升企業(yè)品牌。這需要發(fā)達(dá)城市給予一個(gè)“飛地”，從稅收分享或者是資質(zhì)互認(rèn)方面提供一些優(yōu)惠政策。

二是產(chǎn)教融合服務(wù)。園區(qū)想要吸引一些好的企業(yè)，人才是一個(gè)非常重要的要素，圍繞人來(lái)做服務(wù)，對(duì)于提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐會(huì)有很大的促進(jìn)作用。

三是園區(qū)和產(chǎn)業(yè)巨頭的跨界聯(lián)合，這是一個(gè)非常好的模式。產(chǎn)業(yè)巨頭是地方產(chǎn)業(yè)聚集的龍頭企業(yè)，他們有很多業(yè)務(wù)擴(kuò)展、全國(guó)布局的需求，如果園區(qū)跟龍頭企業(yè)有很好的銜接，能夠共建園區(qū)，對(duì)于項(xiàng)目獲取、完成招商都是非常好的做法。

02.數(shù)智化創(chuàng)新

園區(qū)數(shù)智化創(chuàng)新是國(guó)家一系列政策正在加速推進(jìn)的方向。園區(qū)目前的數(shù)智化創(chuàng)新還處于比較早期的階段。很多園區(qū)目前主要還是在打造園區(qū)基本的智能化管理，比如智能門禁、一卡通等，這其實(shí)都是比較基礎(chǔ)的園區(qū)智能化。現(xiàn)在已經(jīng)有一些頭部園區(qū)企業(yè)，在構(gòu)建園區(qū)自身的數(shù)智化經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，包括客戶關(guān)系管理、招商管理、設(shè)備管理等。但是，園區(qū)的數(shù)智化轉(zhuǎn)型仍然在探索之中，真正做得特別好的園區(qū)非常有限。

未來(lái)更高階的園區(qū)創(chuàng)新領(lǐng)域數(shù)智化轉(zhuǎn)型，是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)該是未來(lái)巨大的風(fēng)口，園區(qū)里有大量戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，可以圍繞這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)構(gòu)建工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，發(fā)揮園區(qū)先天優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心等，如果真正走到這個(gè)階段，那么園區(qū)的數(shù)智化創(chuàng)新空間就打開(kāi)了，未來(lái)的想象空間會(huì)更大。

03.資本創(chuàng)新

2020年“注冊(cè)制”改革等創(chuàng)新政策的推出，開(kāi)啟了中國(guó)資本市場(chǎng)的一個(gè)超級(jí)機(jī)遇期。注冊(cè)制的推出是“分水嶺”，未來(lái)30年，中國(guó)資本市場(chǎng)將真正迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)遇期。

1、園區(qū)企業(yè)上市“風(fēng)口”開(kāi)啟。國(guó)家對(duì)于國(guó)資開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)出臺(tái)了推動(dòng)上市的政策，一些輕資產(chǎn)的園區(qū)企業(yè)也都在紛紛對(duì)接資本市場(chǎng)。從2019年到2020年，園區(qū)相關(guān)企業(yè)掀起了上市熱潮，近兩年園區(qū)上市企業(yè)主要有四類，一類是國(guó)有背景的園區(qū)，第二類是做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司，第三類做資本出身的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，第四類是做物流園區(qū)的企業(yè)。以上種種，表明各個(gè)類型的園區(qū)頭部企業(yè)未來(lái)都會(huì)具有更好的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)遇期一定要抓住。

2、園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金繼續(xù)“高歌猛進(jìn)”。產(chǎn)業(yè)基金原來(lái)被認(rèn)為是一個(gè)比較時(shí)髦的東西，但現(xiàn)在已經(jīng)快成了很多園區(qū)的“標(biāo)配”業(yè)務(wù)，有的園區(qū)甚至提出來(lái)了“一園區(qū)、一基金”的模式。產(chǎn)業(yè)基金一方面是招商的重要手段，簡(jiǎn)單依靠土地和政策優(yōu)惠，現(xiàn)在已經(jīng)很難招到好的企業(yè)了；另一方面，通過(guò)基金，園區(qū)也能分享好企業(yè)的價(jià)值增值，獲取投資收益，這對(duì)于成熟園區(qū)的盈利多元化是非常重要的。

3、園區(qū)REITs和資產(chǎn)管理提速。資產(chǎn)管理現(xiàn)在成為頭部標(biāo)桿園區(qū)最關(guān)注的事情。因?yàn)閳@區(qū)具有投資周期長(zhǎng)、投入大、產(chǎn)出慢等特征，必須要找到一個(gè)良好的資產(chǎn)循環(huán)通道。2020年，許多國(guó)資背景的頭部園區(qū)正在加速推進(jìn)園區(qū)資產(chǎn)證券化。

04.政策創(chuàng)新

去年開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策創(chuàng)新也在加速。產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為“風(fēng)口”，各個(gè)方面的力量都在加速進(jìn)入，除了政府背景的園區(qū)管委會(huì)，還有大量的房地產(chǎn)企業(yè)、實(shí)業(yè)巨頭、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、創(chuàng)投資本等各方“玩家”，使得園區(qū)變成了一個(gè)“同質(zhì)化”特別明顯的領(lǐng)域，出現(xiàn)了“千園一面”的情況，大量園區(qū)“重復(fù)建設(shè)”、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)“雷同”，基本都定位于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，要么是新一代信息技術(shù)，要么是醫(yī)療健康、文創(chuàng)、節(jié)能環(huán)保，甚至一些不太發(fā)達(dá)的縣級(jí)園區(qū)也在做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，可想而知難度有多大！需要考慮園區(qū)到底適不適合做這樣的產(chǎn)業(yè)？跟別的園區(qū)相比較有什么樣的差異化競(jìng)爭(zhēng)力？在此背景下，政策創(chuàng)新是一個(gè)可以創(chuàng)造園區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)力的策略，這樣在招商的時(shí)候才會(huì)有針對(duì)性的優(yōu)勢(shì)。

05.盈利模式創(chuàng)新

1、產(chǎn)業(yè)服務(wù)成為園區(qū)盈利模式創(chuàng)新的主要方向。2020年園區(qū)呈現(xiàn)從“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”往“產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式”加速轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。去年越來(lái)越多的頭部園區(qū)企業(yè)也在規(guī)劃新戰(zhàn)略發(fā)展方向，提出了要提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)的權(quán)重，從“重資產(chǎn)”向“輕重并舉”或“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的模式。

2、產(chǎn)業(yè)投資成為園區(qū)的重要利潤(rùn)來(lái)源。中國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)還處于“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的”初級(jí)階段，但隨著時(shí)間演變，產(chǎn)業(yè)園區(qū)到中期將形成“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+物業(yè)持有+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”的“四維一體”模式，到遠(yuǎn)期將形成“物業(yè)持有+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”的“三足鼎立”模式。另外，隨著AI等新興技術(shù)的發(fā)展，以及智慧園區(qū)、虛擬園區(qū)等的出現(xiàn)，還有可能催生出新型盈利模式。

對(duì)標(biāo)先進(jìn)模式、頭部企業(yè)，那些還處在初級(jí)階段、靠園區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)收益為主的園區(qū)，一定要抓住行業(yè)變遷的趨勢(shì)，及時(shí)進(jìn)行盈利模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。