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我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展痛點全面剖析
來源：未知 日期：2018-12-17 點擊：次
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個具有獨特吸引力的區(qū)域體，具有復雜的雙重屬性。它一方面是相關(guān)企業(yè)的區(qū)域聚集體，表現(xiàn)出一定的宏觀性；另一方面由于其運營方式多為政府投資或規(guī)劃，開發(fā)企業(yè)管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區(qū)經(jīng)濟雖只有二三十年的發(fā)展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展越快，暴露的問題也越多，盡管當下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到各路資本熱捧，一路躍進到產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區(qū)1.0時代的特質(zhì)。
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化競爭壓力大
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速不僅是開發(fā)商主動選擇轉(zhuǎn)型的結(jié)果，這也與當前經(jīng)濟形勢及發(fā)展政策緊密相關(guān)。然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商大多看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場潛力，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品市場上供應卻幾乎是空白，但一旦踏入這個領(lǐng)域，卻讓人感覺到進退兩難，面臨著競爭大企業(yè)入駐難的壓力。由于前期國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前全國園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競爭壓力大，企業(yè)在選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，還需要考慮到當?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過了產(chǎn)業(yè)容量。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)正面臨兩大問題：供給過剩，園區(qū)招商難；同質(zhì)化嚴重，競爭陷入“價格戰(zhàn)”。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過分依賴房地產(chǎn)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高；傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉(zhuǎn)快。所以傳統(tǒng)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是兩種思維，這或許可以解釋為什么包括萬科、復星、綠地、碧桂園等傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒有一家能達到及格線。
現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園在全國遍地開花，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在做，但普遍對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認識還存在誤區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)不同，不是簡單的蓋房子租房子，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目仍然固守房地產(chǎn)開發(fā)的思維，所以才會出現(xiàn)那么多產(chǎn)業(yè)空城。
如今市場上一種觀點就是非此即彼。有的人做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)唯地產(chǎn)是從，也有的人講“去地產(chǎn)化”，實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，但在現(xiàn)階段又不能完全剝離房地產(chǎn)，甚至有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種異化。
園區(qū)產(chǎn)業(yè)建設，一定要產(chǎn)城結(jié)合，結(jié)合城市的主導產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，充分服務于政府的經(jīng)濟社會建設。其次，要具有整合思維。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)注重集聚效應，園區(qū)做眾創(chuàng)空間應充分統(tǒng)籌和整合政府資源和社會資源。
三、政府主導園區(qū)有利有弊
從運作模式上看，目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)大都屬于由地方政府絕對主導的產(chǎn)業(yè)園。地方政府主導，從政策上是有利的，但同時又是一把雙刃劍。各級地方政府往往從政績角度出發(fā)傾向于立竿見影、經(jīng)濟效益高、回報快的領(lǐng)域。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)從投入到產(chǎn)出要有一個較長的時間段才能見效，以至于地方政府不舍得花大量的時間、精力、財力，來投入這樣一個有著特殊性的行業(yè)。另外，因為對科學規(guī)律的不熟悉和對市場把握不準，園區(qū)投資還存在著一定的風險，所以政府在園區(qū)的投資建設上非常謹慎。謹慎不可怕，但卻因過于謹慎耽誤了發(fā)展的黃金期，從而到最后不了了之而收場。
尤其是在當前經(jīng)濟增速下降的新常態(tài)下，園區(qū)招商引資的環(huán)境發(fā)生改變，一些園區(qū)不能完成招商引資目標；一些園區(qū)引進的大項目、大企業(yè)，由于資金短缺、土地指標限制、規(guī)劃調(diào)整等多方面原因，土地圈而未建，項目建而未動的現(xiàn)象普遍存在。這也是全國各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方政府絕對主導下所面臨的現(xiàn)實問題。
四、政策依賴嚴重，內(nèi)生發(fā)展較弱
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾，在實際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者招商引資最有利的說辭。
于是造成了重外部優(yōu)惠政策，輕內(nèi)生動力培育這樣的一種現(xiàn)象。園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，但是對于入駐企業(yè)內(nèi)生動力的培育，園區(qū)所花精力較少。
因其對行業(yè)帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業(yè)來說屬于系統(tǒng)性風險，眾所周知，系統(tǒng)性風險所帶來的經(jīng)濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。
五、園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，產(chǎn)業(yè)未形成集聚效應。大多數(shù)園區(qū)也在招商引資方面，更注重平方米納稅額等這些指標，對于產(chǎn)業(yè)相互之間的配套也僅僅停留在口頭或者宣傳上，影響園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力。
很多園區(qū)都采用點對點的招商引資方式，但是招商過程中建立的產(chǎn)業(yè)鏈整合其實更為重要。如果不能整合產(chǎn)業(yè)鏈，園區(qū)后續(xù)的競爭力將存在問題。不同產(chǎn)業(yè)導向需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，而這種產(chǎn)業(yè)配套對于非實力型開發(fā)商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢，不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，這種產(chǎn)業(yè)配套短期之內(nèi)難以完成的，完成后又很難在不同地塊中復制，開發(fā)商、地塊區(qū)位、產(chǎn)業(yè)配套往往很難完全匹配，這都會對開發(fā)增加難度。
六、園區(qū)產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴重
目前，一些以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況大多都不理想。在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭；在有的園區(qū)，僅有的幾家與新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)發(fā)展狀況不佳，無奈園區(qū)逐漸被傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè)所占據(jù)；有的園區(qū)，所謂的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”。
當前以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開發(fā)區(qū)，在建設過程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。結(jié)果是，開發(fā)區(qū)內(nèi)越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務高筑。由于配套嚴重滯后，產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴重。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設沒有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)配套、生活配套，導致產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎成為空城，產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。
七、產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商盲目和隨意的難題
企業(yè)的搬遷或擴大并非兒戲，如果企業(yè)不愿意搬走，無論采取什么攻勢也是徒勞，即便是企業(yè)想走，那也需要很長時間的準備、思考、選擇。所以這就注定產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。
越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商、政府、招商人員發(fā)現(xiàn)，破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展問題，必先突破招商難題。招商不是孤立地存在的，更不能將招商看成一個外接配置，也不能為招商而招商。無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，如果為招商而招商，其結(jié)果肯定是失敗。
沒有一個好的定位、沒有一個差異化的與眾不同的定位，招商做起來就會很艱難，所謂招商要從定位做起，就是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結(jié)合市場競爭情況，來對項目做一個差異化的定位，從定位上規(guī)避競爭，或者退出競爭，通過定位打造一個市場上的全新具有很強競爭能力的為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
八、過于重視硬件從而忽略軟件打造
重硬件建設，輕軟實力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過于重視基礎設施，而忽略服務、品牌等軟實力的建設。目前很多地方大建科技新城，有田園城市概念的，有智慧城市概念的，有獨棟總部概念的等等，建筑物業(yè)設計都很漂亮。但是對于此，必須要回歸到對于目標產(chǎn)業(yè)的吸引力上去考慮，不能無止境的將成本投入到對規(guī)劃與建設上去，適度、適合非常重要。所謂量體裁衣，體是產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，或者某個特定的客群，衣是規(guī)劃、空間、物業(yè)、房子。而更多的則是軟件上的服務。
目前針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)服務公司非常少，一般都是開發(fā)商自建，自建由于缺少規(guī)模效應，成本非常高，服務質(zhì)量也差，特別是在能給企業(yè)帶來較高價值的金融、稅收、人才等的專業(yè)服務公司少，如果對產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè)做滿意度調(diào)查的話，80%會提及商服配套少，基本的餐飲配套都有，但針對商務客戶、休閑娛樂等的就往往不足。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的員工往往兩極分化，如何針對不同人群提供不同服務，國內(nèi)目前大多沒有規(guī)模性公司來配套，產(chǎn)業(yè)區(qū)的客戶似乎是被遺忘的客戶。
九、產(chǎn)業(yè)園區(qū)多缺乏成熟的商業(yè)模式
任何一種產(chǎn)業(yè)都得有自己的盈利模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也概莫能外，如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來適應新的經(jīng)濟環(huán)境，成為擺在眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問題。園區(qū)盈利模式設置不合理，導致園區(qū)自我造血功能差。
現(xiàn)代化的園區(qū)是個功能復合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務等多種物業(yè)類型，因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關(guān)系，從資金鏈上進行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。國內(nèi)很多園區(qū)，僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，一旦銷售不暢，或者是銷售完，園區(qū)后期的持續(xù)收益方面就會存在一定的限制。部分園區(qū)發(fā)展自我造血功能差，影響園區(qū)長遠發(fā)展。
十、產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏特色價值
功能分區(qū)無法突顯功能，綜合配套過于機械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的原因之一。
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